Besiktning

Besiktningsman på företaget heter Per-Olof Johansson och har mångårig samlad erfarenhet av fastighetsbranschen. Per-Olof är medlem i SFF (Samfundet för Fastighetsekonomi) samt ansluten till SBR (Svenska Byggingenjörers Riksförbund) med titeln byggingenjör SBR.

När Ni köper en fastighet har Ni enligt Jordabalken undersökningsplikt och är skyldig att göra en överlåtelsebesiktning/jordabalksbesiktning. Ni kan inte i efterhand kräva ersättning av säljaren för fel och brister som Ni borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Vid besiktningen behöver Ni hjälp av en erfaren, kunnig och ansvarsförsäkrad besiktningsman.

Det är viktigt att Ni också är med vid besiktningen. Då får Ni direkta svar på frågor och funderingar kring fastigheten och har lättare att förstå noteringarna i besiktningsutlåtandet.
Vid den okulära besiktningen inspekteras synliga ytor i alla utrymmen som kan nås genom öppningar, dörrar, inspektionsluckor och som är krypbara.

Efter okulärbesiktningen gör besiktningsmannen en bedömning om risken för skador eller fel i fastigheten. Riskanalysen sker med utgångspunkt från fastighetens ålder, skick och vad köparen rimligen kan förvänta sig. Vid kritiska konstruktioner skall vid misstanke eller skada, byggteknisk utredning rekommenderas. 

Anlitande av besiktningsman

Jordabalken utgår från att köparen själv i normalfallet skall kunna uppfylla sin undersökningsplikt. Trots detta väljer de flesta att anlita en besiktningsman eller annan sakkunnig om detta är att rekommendera om man inte har särskild byggteknisk kunskap. Det är också mycket svårt för en lekman att dra rätt slutsatser av sina observationer.

Som angivits ovan skall köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Det är därför viktigt att vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har och vid behov vara beredd att låta utföra kompletterande besiktningar av exempelvis el och andra installationer.

Hur en besiktning genomförs

Först går besiktningsmannen igenom handlingar för fastigheten (objektbeskrivning, frågelista, ritningar och teknisk beskrivning av fastigheten).

Besiktningen påbörjas sedan vanligtvis utvändigt med yttertak, fasad, fönster, grundmur samt markyta runt huvudbyggnaden (3 meter ut från huvudbyggnaden).

Vidare fortsätter besiktningen invändigt med vindsutrymme, sidovind som är krypbara (ca 60 cm höga). Besiktning av kryprumsgrund görs om den är krypbar (ca 60 cm höga). Samtliga rum och våtutrymmen besiktas samt i de fall källare finns även denna.

Alla ytor (golv, väggar, innertak) besiktigas.

En överlåtelsebesiktning är okulär (inga ingrepp görs i konstruktioner).

Köparens undersökningsplikt

Det är av största vikt för dig att undersöka egendom som Ni står i begrepp att förvärva. Det gäller både vid köp av fastighet och bostadsrätt. Köparens undersökningsplikt vid köp av fastighet, uttrycks på följande sätt i jordabalken: ”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köpare borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastigheten skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheter vid köpet”.

Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt befinner på kontraktsdagen och att köparen för att trygga sig, får göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel och skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka, kan säljaren inte göras ansvarig. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel i fastighet eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick, att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökning. Finns det möjlighet, måste han eller hon inspektera vindsutrymmen och andra svårtillgängliga utrymmen som är krypbara.

Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador (speciellt källare, kryprumsgrund och yttertak), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, i grundmur, fasad samt åligger det honom att gå vidare med sin undersökning och om som så krävs anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt.

Även de uppgifter säljaren lämnar, påverkar undersökningspliktens omfattning. Om t ex säljaren upplyser köparen om ett misstänkt fel/skada, kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte ansvarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning.

Säljarens upplysningsskyldighet

Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga att säljaren har en upplysningsskyldighet i så motto, att han kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet, men inte har upplyst köparen härom.

Detta följer av köparens rätt till skadestånd på grund av säljarens försummelse. Om ett förtigande av ett fel dessutom innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande, kan säljaren även gå miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt.

Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symtom på fel han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen.

Dolda fel

De fel som säljaren kan bli ersättningsskyldig för, är således sådana fel som köparen inte rimligen kunnat upptäcka. Det gäller även om inte säljaren inte kände till felet – sk. dolda del. Det är svårt att enkelt definiera detta begrepp, men i princip är det en fråga om fel, som vare sig säljare eller köpare kände till och som köpare vid en noggrann undersökning av fastigheten inte kunnat upptäcka och inte heller borde har räknat med på grund av fastighetens ålder, pris och skick.

1. Felet är inte dolt och säljaren ansvarar inte för felet om köparen brustit i sin undersökningsplikt.
   
   
2. Felet är inte heller dolt om köparen på grund av omständigheter haft anledning att räkna med felet. Härvid är fastighetens ålder av stor vikt. Ju äldre huset är, desto fler fel får köparen räkna med.
   
   
3. Vidare får köparen, om han erlagt ett förhållande lågt pris för fastigheten, räkna med att en del av eventuella dolda fel anses vara avdragna på köpeskillingen